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Sim, como corretor você sempre irá se deparar com proprietários que acham um “absurdo” que seus apartamentos de 20 ou 30 anos valham somente R$ 500 mil, quando um lançamento imobiliário na mesma região está sendo comercializado a mais de R$ 800 mil. Recorrer a explicações de mercado geralmente não surte efeito e você acaba tendo de anunciar um imóvel por um valor que você, corretor, sabe que não será ofertado por ninguém que tenha juízo.
Exceções ocorrem, mas geralmente nesses casos, imóveis permanecem parados e à venda por meses, anos e até mesmo décadas em alguns casos. Porém, talvez um fenômeno contábil possa ajudar você a explicar o valor menor de um modo mais objetivo para seus clientes e até mesmo convencê-los de que não apenas o valor irá refletir em uma venda mais rápida, mas também que o montante pedido não é nem mais nem menos do que o justo a receber. Esse conceito contábil chama-se depreciação.
O que a contabilidade adota?
A depreciação é um fenômeno contábil considerado para qualquer ativo fixo: máquinas, equipamentos, instalações, computadores, imóveis, veículos, etc. Embora não tenhamos contadores realizando inventários e balanços em cima de nossos ativos pessoais no dia a dia, é impossível fugir da depreciação.
Em termos legais, sob a luz da legislação tributária e societária, considera-se que os imóveis devem ser depreciados em 25 anos… mas o que isso quer dizer? Bem, em termos numéricos e contábeis, isso significa que a depreciação anual de um bem imóvel equivale a 4% de seu valor como taxa anual.
Mas calma, isso não quer dizer que ao final dos 25 anos o imóvel terá valor “zero”. Consideremos o exemplo que demos acima, do imóvel de R$ 500 mil. Novo, ele valeria R$ 700 mil ou R$ 800 mil, mas ele já conta com mais de 20 anos. Assim, podemos dizer que o “valor residual” do bem é de R$ 500 mil. O valor a ser depreciado é apenas a diferença entre o valor original e o residual, ou seja, R$ 300 mil.
Se calcularmos a depreciação, com base nesses números, a uma taxa de 4% ao ano, eis que chegamos à conclusão de que o imóvel desvaloriza, em média, R$ 12 mil por ano. Tecnicamente, ano que vem ele valerá R$ 488 mil, em 2017 apenas R$ 476 mil e assim por diante.
A valorização imobiliária dos últimos anos elevou preços dos imóveis como um todo, mas em comparação aos imóveis mais novos, aqueles mais antigos sempre mantiveram um ritmo de depreciação, perdendo valor de forma “proporcional” em relação a apartamentos semelhantes com menos tempo de construção.
Some isso a questões como a mudança do entorno comercial, problemas de hidráulica e elétrica, que tendem a aparecer com 15 ou 20 anos de uso do imóvel e se tornar ainda mais frequente até que seja realizada uma troca ou reforma e pronto, temos o valor justo para um imóvel.
Ainda não convenceu alguns dos proprietários? Bem, daqui um ano, quando o imóvel deles valer 4% menos, talvez eles ouçam você com mais atenção.
