A Mordida do Leão na Venda de Imóveis

Pouca gente lembra com antecedência, mas o fato é que os lucros auferidos da diferença entre o valor de compra e de venda do imóvel estão sujeito à incidência de imposto de renda (IR). A alíquota sobre os lucros é de 15%.

Por exemplo, suponhamos que você adquiriu um imóvel, alguns anos atrás, por R$ 200 mil. Agora está fechando a venda do mesmo por R$ 400 mil. O IR incidirá sobre os R$ 200 mil de diferença, com uma alíquota de 15%, ou seja, você deve R$ 30 mil de imposto.

A surpresa pega muita gente desprevenida na hora de fechar os detalhes do contrato de compra e venda e acaba tirando parte de uma renda com a qual o vendedor do imóvel já estava contando.

Mas como pagar menos imposto na hora de se desfazer de sua propriedade? Há alguns casos nos quais o imposto pode vir com redução ou isenções, diminuindo o tamanho da mordida em seu dinheiro, confira alguns deles:

Compra após venda

Em casos nos quais o proprietário recorre à compra de um novo imóvel logo após a venda do antigo, há isenção do IR, com amparo pela Lei 11.196 de 2005. Há regras para se ter acesso a essa isenção, no entanto.

Para evitar que imobiliárias e investidores tenham acesso ao benefício, o governo restringiu o benefício à compra e venda de imóveis residenciais e o proprietário só pode usar o benefício uma vez a cada cinco anos. Além disso, a compra do novo imóvel tem de ocorrer no máximo 180 dias após a venda do antigo.

Valor máximo

Imóveis de até R$ 440 mil também estão isentos do IR, mas é preciso que o vendedor não possua qualquer outro imóvel em seu nome e também não pode ter vendido outras propriedades nos cinco anos que antecedem o negócio.

“Old times”

Muitas pessoas de idade avançada resolvem vender seus imóveis, para efetuar partilhas entre filhos e herdeiros ou simplesmente para usufruir de sua terceira idade. Para imóveis anteriores a 1969, o IR também não incide, sendo isentos imóveis mais antigos.

Herança

Não há muito como escapar do imposto se você está recebendo um imóvel como parte de uma herança. Na venda, todos os novos proprietários e herdeiros terão de recolher o imposto. Contudo, há uma ou duas brechas legais muito específicas para heranças recebidas antes de 1998. Se for o caso, a melhor saída é consultar um advogado.

Proporcionalidade

A Lei 11.196 de 2005 ainda instituiu uma fórmula de redução do montante de imposto em função do tempo. Tecnicamente, quanto mais tempo você permaneceu com o imóvel, menos impostos terá de pagar. É bom consultar uma imobiliária ou contador no caso de imóveis mais antigos, de modo a poder deduzir parte do imposto antes do fechamento da venda.

Declarações

É importante declarar em detalhes benfeitorias e reformas feitas no imóvel, com seus valores e documentos fiscais. Como o imposto só incide sobre o ganho de capital, quaisquer gastos na melhoria do imóvel podem ser considerados redutores do “lucro” auferido em sua venda. Novamente, faça os cálculos com a ajuda de um contador.

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