Bônus, desconto ou ajuste no preço dos imóveis?

Os principais índices de preço dos imóveis por metro quadrado no mercado imobiliário ainda não refletem de forma realista a queda acentuada no volume de negociações e fechamentos que acometeu o mercado brasileiro. Embora preços tenham colocado um pé no freio, sob o ponto de vista estatístico não houve um recuo significativo nos valores praticados.

Principalmente no caso dos imóveis usados, valores permanecem basicamente inalterados. Nos imóveis na planta ou recentes, construtoras e incorporadoras têm em geral batizado os descontos com qualquer nome que não indique um recuo de posicionamento, mas o fato é que estão cedendo aos poucos – “bônus” na compra, ajustes aqui e ali, promoções e outros.

Contudo, o recuo gradativo no preço dos imóveis novos, por sua menor procura e esvaziamento do capital para financiamento, ao mesmo passo em que preços de imóveis usados seguem inalterados, pode criar uma imensa discrepância no mercado: imóveis novos e usados pelo mesmo preço.

É possível?

Parece impossível que um apartamento que acaba de ser entregue, novo e sem jamais ter sido usado, esteja sendo anunciado pelo mesmo valor de um apartamento de 20, 30 ou 50 anos de idade.

Na verdade, entretanto, isso é perfeitamente plausível e até ocorre de forma frequente. Empreiteiras, construtoras e incorporadoras possuem uma margem que permite conceder descontos razoáveis em situações de crise. Além disso, seu objetivo é vender e partir para o próximo projeto. Quanto mais tempo uma incorporadora retém um imóvel, menor será seu lucro e despesas indesejadas podem inclusive aparecer.

Há alguns bons motivos para que esse fenômeno ocorra:

Proprietários de imóveis usados, em grande parte, adquiriram financiamentos nos quais contavam com a venda de suas antigas propriedades a determinado valor. Precisando quitar seu imóvel novo, estão menos dispostos a recuar nos preços.
Imobiliárias que negociam imóveis usados temem que o recuo repentino de preços possa reduzir a percepção de valor do público em geral, e de certa maneira estão corretos nessa suposição.
Outros proprietários não têm, necessariamente, pressa em vender seus imóveis, preferindo manter preços para aguardar um melhor momento da economia.

Quando vem o ajuste?

É difícil dizer, pois ao contrário de alguns mercados nos quais o preço dos imóveis se ajusta rapidamente, tudo no Brasil tende a recuar com menor velocidade do que sobe. Além disso, com os índices inflacionários em alta para a maioria dos produtos, é pouco provável que um ajuste em grande escala venha a ocorrer de modo uniforme no segmento imóveis. Assim sendo, o cenário de estagnação é o mais provável, mesmo quando estudamos o segmento no longo prazo.