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Com o recrudescimento da crise econômica, mais e mais pessoas não conseguem lidar com seus financiamentos e, para que não percam seus imóveis, acabam convencendo outras pessoas a assumir suas dívidas e pagamentos.
O problema é que a titularidade de um imóvel financiado, ainda alienado pela instituição financeira, somente é transferida quando o imóvel é quitado. Nesse ínterim, o comprador do imóvel, que assumiu a dívida, fecha um acordo de “cavalheiros” com o atual titular, que se compromete a passar a propriedade para o nome do comprador uma vez que essa esteja quitada.
Essa figura de acordo é conhecida, desde os anos 70 e 80, por contrato de gaveta. O contrato de gaveta é um acordo privado entre comprador e vendedor, mas gera controvérsias em relação à sua validade perante as instituições financeiras.
Não é nem preciso dizer que qualquer advogado ou agente imobiliário desaconselha tal acordo, mas com a crise em riste, muita gente começa a cogitar essa hipótese. Caso ela seja inevitável, tanto comprador quanto vendedor precisam estar cientes de alguns riscos do contrato de gaveta.
Riscos para o comprador
O contrato de gaveta exige enorme grau de confiança entre as partes. Juridicamente, apesar de ter alguma validade, o contrato é controverso e, como a propriedade não passa imediatamente ao comprador, vendedores mal intencionados podem realizar múltiplos contratos de gaveta, simplesmente ignorando a existência do acordo.
A redação desses contratos deve ser sempre acompanhada de um advogado e registrada devidamente em cartório, para evitar golpes e problemas futuros. Ainda assim, o risco continua a existir.
Desde 1990, restrições foram impostas a esses contratos e valores do financiamento passaram a ser acrescidos em 2%, assim como parcelas em 20% em relação a seu valor original.
Caso o ex-mutuário venha a falecer ou tenha problemas com a justiça, o comprador também possui enormes chances de sair lesado.
Riscos para o vendedor
Se o comprador deixar de pagar as parcelas da dívida, é o vendedor quem tem seu nome arrolado em cadastros de inadimplência e de crédito, além de ficar impedido de contrair novo financiamento, mesmo depois de realizado o leilão do imóvel.
Em resumo, o comprador assume a dívida, mas não a titularidade do imóvel, por isso qualquer problema relativo ao pagamento do imóvel ainda recairá sobre o vendedor, ao menos até a quitação completa do imóvel.
Estratégia
É preciso de uma boa estratégia para assinar um contrato de gaveta, de ambos os lados. Alguns compradores, por exemplo, assinam não apenas o contrato de gaveta, mas também uma procuração de plenos poderes sobre o imóvel, o que teoricamente facilita a transferência ou, pelo menos, o uso do imóvel pelo comprador.
Contratos de gaveta, de qualquer modo, sempre oferecem riscos. Se a possibilidade for outra, tanto melhor, mas caso não haja outra maneira de honrar um financiamento e a venda por meio desse instrumento se faça necessária, todo cuidado é pouco e é bom rever várias vezes todas as cláusulas e possibilidades contratuais.
